8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局和各區(qū)自然資源局發(fā)布公告顯示7月30日青島市公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次土拍暫停，或與土拍政策調(diào)整有關(guān)。
土拍規(guī)則調(diào)整
據(jù)公告，2021年7月30日發(fā)布的青自然資規(guī)（保）告字[2021]51號(hào)，青黃自然資規(guī)告字[2021]3087號(hào)，青嶗自資告字[2021]5號(hào)、6、7號(hào)，即青自然資儲(chǔ)告字[2021]10號(hào) ，青自然資規(guī)告字[2021]407號(hào)，青自然資規(guī)告字[2021]5號(hào) ，青城自資告字〔2021〕8號(hào)公告的拍賣活動(dòng)將再次實(shí)施公開(kāi)出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在7月30日公布的青島二批次100宗地塊中，有個(gè)別地塊因門(mén)檻低，所以市場(chǎng)關(guān)注度很高。但如果這些地塊拍賣的時(shí)候“熱情過(guò)度”，轉(zhuǎn)為競(jìng)配建或自持，就會(huì)出現(xiàn)像第一批次開(kāi)平路45號(hào)地塊，17家開(kāi)發(fā)商瘋搶，誕生溢價(jià)率超過(guò)60%“新地王”的情況，最后產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”引發(fā)輿論，與目前平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)不吻合。
拿地開(kāi)“競(jìng)品質(zhì)”
從全國(guó)來(lái)看，二批次集中供地后，8月6日，深圳22宗地中止出讓；之后8月10日晚，天津也發(fā)布61宗地延遲拍賣且下調(diào)限價(jià)；隨繼杭州、南京、沈陽(yáng)、重慶等城市土拍時(shí)間官宣推遲。
據(jù)了解，“兩集中”供地本意是“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”，但“摸著石頭過(guò)河”的第一批次土拍，在多個(gè)城市的高關(guān)注度下也無(wú)形中推高了地價(jià)。因此，此次調(diào)整方向應(yīng)是對(duì)兩集中實(shí)施的“補(bǔ)丁”政策。
值得注意的是，從杭州、天津、北京等城市的土拍調(diào)整政策來(lái)看，已明顯體現(xiàn)出“全國(guó)重點(diǎn)城市一盤(pán)棋”的節(jié)奏。與青島同一天公示第二批土地名單的杭州，率先向北京看齊，改變了土拍規(guī)則，由過(guò)去的“競(jìng)地價(jià)”改為“競(jìng)品質(zhì)”“競(jìng)地價(jià)”，并首次推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%）。天津的溢價(jià)率也官宣控制在15%，達(dá)到限價(jià)后搖號(hào)。
因此，業(yè)內(nèi)分析，青島或?qū)?duì)標(biāo)這些城市進(jìn)行規(guī)則調(diào)整。將嚴(yán)控溢價(jià)率，預(yù)防新地王誕生，也極有可能引入“競(jìng)品質(zhì)”新規(guī)則。土地競(jìng)買方必須要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并對(duì)購(gòu)地資金來(lái)源審查，承諾為自有資金及提供企業(yè)資信良好的資信證明，層層穿透股權(quán)禁止使用“馬甲”。
對(duì)此，卓易數(shù)據(jù)分析師也表示，提出“競(jìng)品質(zhì)”后，不再是開(kāi)發(fā)商誰(shuí)出的錢多誰(shuí)就拿地，而是誰(shuí)的品質(zhì)好，誰(shuí)才能拿地。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就是花相同的錢獲得質(zhì)量更好的房子，無(wú)疑是一件好事。控制溢價(jià)率限價(jià)下調(diào)，也會(huì)抑制開(kāi)發(fā)商盲目搶地的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)生態(tài)鏈中，給予開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)空間保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。沒(méi)有高價(jià)地，也就很難出現(xiàn)高價(jià)房，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。如果對(duì)競(jìng)買資質(zhì)和資金提出明確要求，會(huì)減少參拍企業(yè)，降低土地?zé)岫取?/p>
土地“限購(gòu)”時(shí)代來(lái)臨
“當(dāng)前土地市場(chǎng)的基調(diào)依然是穩(wěn)地價(jià)，各地溢價(jià)率的上限將有調(diào)整，雙集中供地城市預(yù)計(jì)都會(huì)調(diào)整溢價(jià)率的上限，將進(jìn)一步促進(jìn)第二輪拍地過(guò)程中地價(jià)的穩(wěn)定。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政實(shí)施后，房企購(gòu)地的門(mén)檻將提高，房企拿地也會(huì)有“限購(gòu)”一說(shuō)。他認(rèn)為“非開(kāi)放類的企業(yè)或不能進(jìn)入到住宅類的市場(chǎng)拿地。而在聯(lián)合拿地過(guò)程中，住宅類的房企所占的股權(quán)應(yīng)該超過(guò)50%。房企拿地的資金必須符合“投銷比小于40%”的紅線。競(jìng)品質(zhì)成為新地塊重要約束，如果沒(méi)有太多的時(shí)間去研究具體地塊，房企對(duì)于競(jìng)品質(zhì)方面的底氣可能不足。所以適當(dāng)延長(zhǎng)供地的時(shí)間或中止土地出讓，目的也是為了讓房企更好理解競(jìng)品質(zhì)的規(guī)則，在后續(xù)拿地方面做足功課。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗
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